Преходит ли Ипотека Наложенная на Землю на Будущие Постройки

ПЕРЕХОДИТ ЛИ ИПОТЕКА, НАЛОЖЕННАЯ НА ЗЕМЛЮ, НА БУДУЩИЕ ПОСТРОЙКИ

В связи со случаем нашего клиента и последующим судебным разбирательством, мы сочли удачным написать разъяснение по вопросу о том, переходит ли ипотека, учрежденная в отношении земельного участка, на квартиры, построенные после учреждения ипотеки.

Очень часто люди убеждены, что достаточно проверить на наличие обременений /в том числе ипотек/ единственно и только конкретную квартиру, которую они планируют приобрести. Такая проверка необходима, но она не является достаточной. Может оказаться, что на объект, который вы планируете приобрести, наложена ипотека, не смотря на эту проверку.

Случай нашего клиента состоит в следующем: в 2015 г. он купил квартиру, из сделанной справки о наличии обременений, сделанной ЕДИНСТВЕННО в отношении квартиры, видно, что обременений на квартире нет. В 2018 г. он получил сообщение о том, что его квартира будет выставлена на публичные торги, т.к. последняя служит обеспечением по договорной ипотеке от 2009 г., заключенной между собственником земельного участка и банком.

В ходе проведенной нами проверки мы установили, что владелец земельного участка получил разрешение на строительство в 2008 г. и в 2009 г. учредил договорную ипотеку в пользу банка, которая договорная ипотека была учреждена в отношении участка и будущих объектов на территории участка, что подразумевает здания, которые будут построены во время действия ипотеки, согласно выданному разрешению на строительство. Это означает, что между сторонами существовала договоренность о том, что ипотека распространяется и на будущие здания. Подобная договоренность допустима, и она не нарушает положения закона. Застройка земельного участка и особенно его плотная застройка сделала бы участок сам по себе негодным для удовлетворения претензий кредитора. Тем более что ипотечный кредитор не может ограничивать право владельца земельного участка строить объекты на территории последнего. Разумеется, при учреждении ипотеки залоговый объект должен быть в достаточной степени определен /конкретизирован/, но договоренность о том, что ипотека будет распространяться и на здания, которые будут построены согласно выданному разрешению на строительство, является достаточной. Такая договоренность не противоречит требованию ст. 166, пар. 2 «Закона об обязательствах и договорах» о том, что при учреждении ипотеки объекты должны быть индивидуально идентифицированы, так как индивидуализации объекта, сделанной путем указания его местоположения, границ, площади участка, а также разрешения на строительство, достаточно для определения предмета ипотеки, тем более что в ипотечном договоре особо указано, что ипотека будет действовать в том числе в отношении объектов, построенных на основании выданного разрешения на строительство. Считается, что речь идет об ипотеке, учреждённой при определенном условии, которая начнет действовать с момента завершения строительства. Для того чтобы ипотека имела действие в отношении всех самостоятельных объектов, не необходимо указывать в ипотечном договоре все эти будущие самостоятельные объекты в будущем здании с полной их индивидуализацией. Таким образом, ипотека, вписанная в учетную запись владельца участка, не может ввести в заблуждение добросовестного последующего приобретателя самостоятельного объекта в здании – т.е. ипотека является противопоставленной любому последующему приобретателю самостоятельного объекта в здании, и последующие сделки по передаче права собственности на отдельные объекты, заключенные владельцем здания, не исключают эти объекты из предметного обхвата ипотеки.

Все это означает, что при покупке объекта недвижимости необходимо сделать справку не только в учетной записи объекта, но и в личной учетной записи передающей стороны /т.е. в учетной записи продавца/. Очень часто собственник земельного участка финансирует строительство именно посредством заключения договора о кредитовании строительства путем учреждения ипотеки в отношении участка и будущих зданий/объектов.

Все сказанное выше подтверждается и решением № 39/2014г. Верховного суда кассационной инстанции.

Все вышеизложенное приводит к выводу, что при покупке объекта недвижимости необходимо обратиться к услугам профессионала. Дополнительную информацию о покупке недвижимости вы найдете в статье:

http://id-lawoffice.com/services/sale-and-purchase-of-real-estate/

Если Вам необходимо содействие в связи с приобретением объекта недвижимости или если у Вас есть вопросы, Вы можете связаться с нами через: http://id-lawoffice.com/contacts-2/ 

Настоящая статья не является юридической консультацией, а представляет теоретическую разработку конкретного правового вопроса. ID Law office не несет ответственность в случае неправильного понимания информации, содержащейся в настоящей статье.

Содержание настоящего сайта является собственностью ID Law office, и защищено согласно Закону об авторском праве. ID Law office владеет правом собственности на все статьи, логотипы и фирменные наименования, показанные на страницах настоящего сайта, при этом никакая часть настоящего сайта и содержащейся в нем информации не может копироваться, распространяться, дублироваться, скачиваться, модифицироваться, адаптироваться, использоваться целиком или частично в каком-либо виде без письменного согласия конторы ID Law office.

ID Law office сохраняет за собой право предъявить судебный иск в случае нарушения авторских прав.