Blog

ИПОТЕКА НА ЗЕМЯТА ПРЕМИНАВА ЛИ ВЪРХУ БЪДЕЩИТЕ ПОСТРОЙКИ

Във връзка с казус на наш клиент и последвало след това дело, сметнахме за удачно да напишем разяснение по въпросите дали ипотеката на земята преминава и върху построените след ипотеката апартаменти. 

Много често хората са убедени, че е достатъчно да проверят за тежести /в това число ипотеки/ единствено конкретния апартамент, който ще купуват. Такава проверка е необходима, но не е достатъчна. Може да се окаже, че имотът, който се купува, е с ипотека въпреки тази проверка.

Казусът на нашият клиент е следният: 2015 година си купува апартамент, с направена справка за тежести ЕДИНСТВЕНО за апартамента се вижда, че апартаментът няма тежести. 2018 година получава съобщение, че апартаментът му ще бъде продаден на публична продан, защото същият служи като обезпечение по сключена договорна ипотека от 2009г. между собственика на земята и банка.

След направено от нас проучване установихме, че собственикът на земята/терена има издадено разрешително за строеж през 2008г. и през 2009г. е учредил договорна ипотека в полза на банка, която договорна ипотека е върху терена и върху бъдещите приращения върху имота, във вид на новопостроени сгради по време на действие на ипотеката, съгласно издаденото разрешително за строеж. Това означава, че между страните има ясна уговорка, че ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите сгради. Такава уговорка е допустима и не нарушава нормативната уредба. Застрояването на един терен и особено плътното му застояване, би направил терена сам по себе не годен за удовлетворяване претенциите на кредитора. Още повече, че ипотекарният кредитор не може да ограничава правото на собственика на терена да строи върху него. Факт е, че при учредяване на ипотека ипотекираният имот следва да бъде в достатъчна степен определен /конкретизиран/, но уговорката, че ипотеката ще се разпространи и върху сградите, които ще се построят съгласно издаденото разрешително за строеж, е достатъчна. Такава уговорка не противоречи на изискването на чл. 166, ал. 2 ЗЗД, че при ипотека имотите следва да са поединично определени, защото индивидуализирането на имота, чрез местоположение, граници, площ на терена, както и разрешителното за строеж е достатъчно за определяне на предмета на ипотеката, още повече, че в договора за ипотека е изрично посочено, че ипотеката ще има действие и върху построеното въз основа на издаденото разрешително за строеж. Счита се, че това е ипотека, учредена под условие, която ще произведе действие от момента на завършване на строителството. Не е необходимо всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат посочени в договора за ипотека с пълната им индивидуализация, за да има действие ипотеката върху всички самостоятелни обекти. Така вписана ипотека по партидата на собственика на терена не може да въведе в заблуждение добросъвестен последващ приобретател на самостоятелен обект в сградата – т.е. ипотеката е противопоставима на всеки последващ приобретател на самостоятелен обект в сградата и последващите разпоредителни сделки, извършени от собственика на сградата с отделни обекти, не изключват тези обекти от предметния обхват на ипотеката. 

Всичко това означава, че при покупка на имот е необходимо да се направи справка освен по партидата на имота и по личната партида на прехвърлителя /това е партидата на продавача/. Много често собственикът на терена кредитира строителството именно посредством сключване на договор за кредитиране на строителство чрез учредяване на ипотека върху терена и върху бъдещите сгради/обекти.

В потвърждение на всичко гореописано е и решение № 39/2014г. на ВКС.

Всичко гореописано води до извода, че при покупка на имот трябва да се потърсят професионални услуги. Повече информация относно покупка на имот може да откриете на: https://id-lawoffice.com/services/sale-and-purchase-of-real-estate/ 

При необходимост от съдействие при покупка на имот или при въпроси можете да се свържете с нас на: https://id-lawoffice.com/contacts-2/ 

Настоящата статия не представлява правна консултация, а обобщена теоретична разработка на конкретна правна материя. ID Law office не носи отговорност в случай на неправилно разбиране на информацията, съдържаща се в настоящата статия. 

Съдържанието на този уебсайт е собственост на ID Law office и е защитен съгласно Закона за авторското право. ID Law office притежава право на собственост върху всички статии, лога и фирмени имена, показани в този уебсайт, като никаква част от този уебсайт и от информацията в него не може да бъде копирана, разпространявана, дублирана, изтеглена, модифицирана, адаптирана, използвана изцяло или частично в каквато и да е форма без писменото съгласие на ID Law office.

ID Law office си запазва правото да предяви съдебен иск в случай на нарушение на авторските права.