Blog

Провеждане на Общо Събрание /ОС/

По реда и условията на Закон за Управление на Етажната Собственост/ЗУЕС/.

Управлението на Етажната Собственост /сграда в която има повече от три самостоятелни обекта/, или комплекс от затворен тип се осъществява чрез провеждане на Общо Събрание на собствениците. Общото Събрание е основният орган, който взема всички важни решения за управлението и поддръжката на сградата, за правилата и реда по който собствениците могат да обитават сградата и да използват общите и части. Чл.11 от   ЗУЕС подробно описва всички правомощия на Общото Събрание.

Настоящата статия има за цел да опише накратко стъпките за свикване и провеждане на ОС.

1. ОС може да се свика от:

1.1 веднъж годишно от избран на предходно ОС Управител/Контрольор;

1.2. по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата;

1.3.Ако е изминала повече от 1 година от последното ОС ново събрание може да се свика от всеки един от собствениците. Чл.12.1.5. от ЗУЕС „Общо събрание може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание.“

2. Преди да се свика събранието трябва да се определи дневния ред – какви решения ще се вземат, какво ще се решава на събранието. Общото събрание на собствениците не може да приема решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи.
3. ПОКАНИ за свикване на ОС. ОС се свиква с покана до собствениците, като ЗУЕС предвижда различни способи за изпращането на поканите до собствениците, като най-често срещаният метод е чрез разлепяне на поканите на входовете на сградата. В поканата се посочват дневният ред на общото събрание, датата, часът и мястото на провеждането му. Необходимо е поканата да се разлепи от лицето което свиква събранието– или от негов пълномощник. Разлепената покана се подписва и от свидетел и се съставя протокол, че е разлепена покана за свикване на ОС. Т.е. необходимо е още едно лице /собственик/ да присъства на разлепянето. Общото събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на поканата. Ние препоръчваме на протокола за разлепена покана да се направи нотариално копие, което да послужи за доказателство, че на конкретна дата такъв протокол е съществувал /това помага при дело да докажем, че на определената дата е имало такъв протокол/.

4. На определения ден и място в комплекса започва събранието.

На събранието присъстват собственици или техни пълномощници. Ако пълномощника е собственик или адвокат пълномощното е единствено писмено. Ако пълномощника не е собственик или адвокат пълномощното трябва да е нотариално. Пълномощник може да представлява най много 3 собственика /ако е собственик себе си плюс още 3/.

Събранието започва с регистрация. Всеки присъстващ се  регистрира и легитимира като собственик или пълномощник на собственик, както и се подписва на списъка с присъстващи.

След регистрацията се изчислява кворум ако е под 67%  ОС се отлага с 1 час и ако тогава има над 33% събранието може да започне.

След като започне се избира Председател и Протоколчик на събранието. По принцип Председател на събранието трябва да е старият председател на Управителния съвет, но може да се гласува това да бъде друго лице.

След това събранието се води точка по точка по дневния ред от избрания Председател на Събранието.

При избор на нов Управителен съвет и Контролен Съвет се спазва изискването бройката на лицата участващи в Управителен съвет и Контролен Съвет да е не четна.

Както писахме по-горе решенията които ОС може да вземе са подробно описани в ЗУЕС, както и необходимия за вземането на решенията кворум.

Ще обърнем внимание на едно от по специфичните решения което ОС може да вземе, поради интерес на много наши клиенти в тази насока: Освобождаване и избор на фирма за поддръжка. Решението за избор на фирма за поддръжка, която не е собственик се взема с мнозинството повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост– чл 17.1.7 от ЗУЕС. Също така Договор за поддръжка не може да бъде, сключен за по-дълъг срок от две години.Ако срока е по-дълъг, се смята за сключен за две години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна. В срока на договора избраното физическо или юридическо лице има правата, задълженията и отговорността на управителния съвет (управителя) по този закон. 

С изчерпване на предварително избраният дневен ред събранието се закрива, ето защо избора на дневния ред е много важен.

5. Протоколът за проведено ОС се изготвя в 7-дневен срок от провеждането на събранието и се подписва от председателстващия и протоколчика. Отново е желателно да се направи нотариално копие за да се докаже при нужда, че на определена дата протокола е съществувал.
6. Председателят на управителния съвет (управителят) в 7-дневен срок поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола.

За поставяне на съобщението се съставя протокол за залепено съобщение от председателя на управителния съвет (управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението. Отново нотариалното копие е препоръчително за доказателство, че на определена дата протокола за залепено съобщение е съществувал. Така при нужда ще се доказва единствено факта на залепянето.

7. Общото събрание може да се регистрира в Общината /задължително е само за сдруженията/, но нашият съвет е това да се направи.

Срока за обжалване на ОС е един месец и започва да тече от датата на съобщението, че протокола е изготвен.

Практиката ни е научила, че всяко ОС е толкова индивидуално и особено, че е невъзможно в една подобна статия да се опише всичко. Също така, за нас ЗУЕС си остава противоречив закон, който се прилага и изпълнява трудно от хората, в потвърждение на което е и противоречивата съдебна практика. Въпреки това с дългогодишният ни опит сме убедени, че може да бъдем ваш доверен партньор  в процеса на провеждане на ОС.

Настоящата статия не представлява правна консултация, а обобщена теоретична разработка на конкретна правна материя. ID Law office не носи отговорност в случай на неправилно разбиране на информацията, съдържаща се в настоящата статия. 

Съдържанието на този уебсайт е собственост на ID Law office и е защитен съгласно Закона за авторското право. ID Law office притежава право на собственост върху всички статии, лога и фирмени имена, показани в този уебсайт, като никаква част от този уебсайт и от информацията в него не може да бъде копирана, разпространявана, дублирана, изтеглена, модифицирана, адаптирана, използвана изцяло или частично в каквато и да е форма без писменото съгласие на ID Law office.

ID Law office си запазва правото да предяви съдебен иск в случай на нарушение на авторските права.