Дарение на Имот

В случай, че желаете да дарите имот или да получите дарение, а не знаете, каква е процедурата, необходимите документи и рисковете от тази сделка, може да се обърнете към нашата кантора за съдействие. Допълнителна информация относно дарение на недвижим имот, предоставените от нас услуги и възможните проблеми, на които може да се натъкнете, са описани по-долу.

ДАРЕНИЕ НА ИМОТ

Легалната дефиниция на дарението се намира в чл. 225, ал. 1 от Закона за Задълженията и Договорите, съгласно която дарителят отстъпва веднага и безвъзмездно вещ/имот на надарения, който го приема.

В настоящата статия ще разгледаме единствено дарение на недвижим имот. Законодателя не поставя ограничение относно имотите които могат да бъдат предмет на дарение, т.е. могат да се даряват всякакъв вид имоти /земеделски земи, имоти в регулация, сгради, апартамент и др./. Освен имоти могат да се даряват и ограничени вещни права върху имоти /право на строеж, право на преминаване, надстрояване и др./.

Подобно на покупко-продажбата дарението също се извършва в нотариална форма, при съгласието и участието на две страни – дарител и надарен. Това обаче, което е в основата на идеята за дарението е безвъзмездното отстъпване на вещно право върху имота. Лицето което дарява имота не го прави с цел получаване на облага, а с ясното съзнание, че прехвърля незабавно собствеността върху дарявания имот без насрещната страна да дължи заплащане на каквато и да е сума или да поема каквото и да е било друго финансово задължение. При дарение на имот с тежест, тежестта следва имота без значение смяната на собственика, т.е. придобиването на имот с тежест посредством дарение, не заличава тежестта. Следва да се обърне внимание кой може да е дарител. По презумпция дарителя е дееспособно физическо лице, собственик на недвижимият имот. Дарител може да бъде и юридическо лице, като правим уговорка, че в зависимост какво и на кого се дарява, това може да породи счетоводни усложнения и проблеми. При спазване на определени изисквания няма пречка дарителя да се представлява от пълномощник. Надарен може да бъде всеки, включително малолетно лице, стига да е надлежно представлявано.

Важно е да се знае, че съгласно чл. 226 от Закона за Задълженията и Договоритеобещанието за дарение не произвежда действие, а дарението на бъдещ имот е нищожно. Нищожно е и дарението, когато то или мотивът, единствено поради който то е направено, са противни на закона или на добрите нрави, а така също и когато условията или тежестта са невъзможни.

Относно нотариалното производство се прилагат същите правила и се изискват същите документи като при продажбата /в общият случай документ легитимиращ дарителя като собственик, скица, данъчна оценка, декларации/. След подписването на нотариалния акт за дарението, същият се вписва в съответната служба по вписванията, след което надареното лице става новия собственик на имота.

 Дължимите данъци и такси обикновено се плащат от надарения, като биват:

Нотариална такса, която се изчислява съгласно единна нотариална тарифа, на база данъчната оценка на имота. В зависимост дали нотариуса е подготвил проекта на нотариалния акт за дарение се начислява и допълнителна нотариална такса за труд и изготвяне.

Местен данък, който сеопределя въз основа наредба на съответната Община, като процента е:

– 0% при дарение между съпрузи или роднини по права линия /родители, деца, внуци/.

– от 0,4% до 0,8% при дарение между братя и сестри и техните деца.

– от 3,3% до 6,6% при дарение между други лица /извън посочените по-горе/

Такса за вписване в размер от 0,1 %, но не по-малко от 10 лв. Събира се от Агенцията по вписванията.

Хубаво е лицата да знаят, че имот придобит чрез дарение по време на брак става лична собственост на съпруга, който го е придобил.

Всичко това означава, че идеята на дарението е да подариш на някого свой имот, единствено и само с добри чувства, без да очакваш от това облага. Много често обаче страните прибягват до дарението единствено с цел намаляване на таксите по придобиване на имот, като поради липса на информация и поради това, че не биват своевременно консултирани в последствие се сблъскват със сериозни проблеми.

ПРОБЛЕМИ И РИСКОВЕ:

1. Подобно на продажбата важат общите основания дарението като сделка да бъде развалена /виж статията за покупко-продажба на недвижим имот/;
2. Съществуват допълнителни основания за отмяна на дарението, като съгласно чл. 227 ЗЗД, дарението може да бъде отменено, когато надареният:

а) умишлено убие или се опита да убие дарителя, неговия съпруг или негово дете, или е съучастник в такова престъпление, освен ако деянието е извършено при обстоятелства, които изключват наказуемостта;

б) набеди дарителя в престъпление, наказуемо с лишаване от свобода не по-малко от три години, освен ако набедяването се преследва по тъжба на пострадалия и такава не е подадена, и

в) отказва да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае.

Хипотезата на чл.227, буква „в” означава, че след дарението надареното лице се поставя в зависимост спрямо дарителя и при необходимост трябва да заплаща издръжка.При тази хипотеза, следва да се има предвид, че
за всеки отделен случай трябва да се преценяват възможностите на надарения да осигурява издръжка, като тези възможности трябва да се преценяват в рамките на подареното имущество, т.е. дарителят не може да иска по-голяма по стойност издръжка, отколкото е стойността на онова, което е подарил;

Друг важен момент представлява и преценката на нуждата на дарителя. При установяването на тази нужда трябва да се вземат предвид и средата, в която дарителят живее, неговите индивидуални потребности, като разбира се изхожда от средното равнище на живот. Този иск, това право може да бъде упражнено в едногодишен срок, като началният момент на този срок е моментът, в който основанията или основанието е станало известно на дарителя.

3.  Ако с дарението се накърни запазената част на наследниците на дарителя, то след неговата смърт, наследниците на дарителя съгласно чл. 30 от СК имат право да предявят иск за възстановяване на запазената си част. Т.е. имот придобит чрез дарение може да се загуби /отчужди/ след смъртта на дарителя. Чл. 28. (1) ЗН – когато наследодателят остави низходящи, родители или съпруг, той не може със завещателни разпореждания или чрез дарение да накърнява онова, което съставлява тяхна запазена част от наследството. С други думи с иск до съда отправен в 5 годишен срок от откриването на наследството дарението може да отменено.
4. За разлика от завещанието което поражда прехвърлително действие след смъртта на завещателя, при дарението собствеността се прехвърля незабавно с акта на дарение. Това означава, че за разлика от завещанието /при което може да се направи ново/, при дарението дарителя не може да си променя волята относно прехвърлянето на имота, респективно кой да е новият му собственик.
5. Таксите и разходите при дарение на трето лице са по-високи спрямо покупко-продажба.
6. Дарителя може да поиска за запази правото на ползване, което ограничава правата на дарителя.
7. В случай, че върху имота има тежести, те следват имота и преминават върху новият собственик.

Ние от ID Law office наистина вярваме и смятаме, че за доброто на страните по едно бъдещо дарение, същите задължително следва да се консултират с компетентен опитен адвокат, за да избегнат в крайна сметка рисковете, както и възможните неблагоприятни бъдещи последици.

Настоящата статия не представлява правна консултация, а обобщена теоретична разработка на конкретна правна материя. ID Law office не носи отговорност в случай на неправилно разбиране на информацията, съдържаща се в настоящата статия. 

Съдържанието на този уебсайт е собственост на ID Law office и е защитен съгласно Закона за авторското право.ID Law office притежава право на собственост върху всички статии, лога и фирмени имена, показани в този уебсайт, като никаква част от този уебсайт и от информацията в него не може да бъде копирана, разпространявана, дублирана, изтеглена, модифицирана, адаптирана, използвана изцяло или частично в каквата и да е форма без писменното съгласие на ID Law office.

ID Law office си запазва правото да предяви съдебен иск в случай на нарушение на авторските права.