Ние ще ви съдействаме и ще Ви изготвим договор за наем, съобразен с Вашия конкретен случай и защитаващ максимално Вашите интереси, било то в качеството Ви на наемател или наемодател. От информацията, предоставена в статията, може разберете повече относно договора за наем и възможните правни рискове, свързани с неговото сключване. 

ДОГОВОР ЗА НАЕМ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

Договорът за наем с предмет недвижим имот регламентира временното ползване на имот от лице, различно от собственика, срещу негово задължение да заплаща уговорена наемна цена. Правната уредба се намира в Закона за Задълженията и Договорите /ЗЗД/.

Настоящата статия не разглежда отдаването под наем /аренда/ на земя, по отношение на която действие има специален закон.

Не съществува изискване договорът за наем да бъде в писменна форма, но съвета ни е такъв договор да бъде в писменна форма и да се опишат подробно правата и задълженията както на наемодателя /лицето което дава наемния имот/, така и на наемателя /лицето което наема имота/.

Чл. 229 от ЗЗД поставя ограничение за срока на договора за наем, като максималният такъв е за 10 години.

Интересите на наемодателя при този договор са свързани главно в две насоки. Първо, да получава своевременно уговорената цена и плащане на месечните консумативи /ток, вода и др./, и второ, след прекратяването на договора да получи имота в състоянието, в което е бил преди отдаването му. Чл. 233 от ЗЗД изрично регламентира, че ако има вреди, за които наемателя отговаря, то той дължи обезщетение на наемодателя.

Интересите на наемателя са свързани главно със спокойното и необезпокоявано ползване на наетия имот. Тези интереси най-общо могат да бъдат нарушени при следните хипотези:

  • Наемодателя отказва да отстрани повреди, които не се дължат на обикновенното употребление на имота /чл. 231 изрично регламентира това задължение на наемодателя/. Ние, от IDLawoffice,съветваме нашите клиенти /наемодатели и наематели/ при отдаването на имот под наем да съставят приемо-предавателен протокол, отразяващ както състоянието му, така и описна обзавеждането и оборудването му.
  • Поради промяна на собствеността на наетият имот новият собственик може да отстрани наемателя. Единственият вариант договора да остане в сила спрямо новият собственик е, ако договорът за наем е вписан в Имотния регистър. За да бъде вписан, договорът трябва да бъде с нотариална заверка на подписите и със срок по-дълъг от 1 година. Дори и договора за наем да не е вписан, то съгласно чл. 237 от ЗЗД: Договорът за наем, сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок.
  • Смяна на собствеността поради принудителни изпълнителни действия спрямо собственика и продажба на имота чрез публична продан. Ако при нормалната продажба законодателя изрично е регламентирал последиците, то такъв регламент при публичната продажба липсва. Съдебната практика също не е еднозначна. Кантората се е сблъсквала със съдебни решения, приравняващи публичната продан с обикновенната продажба, а и също така с решения, мотивирани, че поради факта, че покупката на имот на публична продан не е оригинерен способ за придобиване на собственост, то и вписаните наемни договори остават в сила.
  • Прекратяването на договора за наем. Ако договорът за наем е без определен срок, то всяка от страните може да го прекрати с едномесечно предизвестие отправено до другата страна. Ако договорът за наем е с определен срок, последователната съдебна практика е, че страните нямат право да го прекратяват, освен ако в договора не е уговорено изрично право на страната да го прекрати предсрочно. Наемателите следва да знаят, че, ако в договора не е изрично уговорено, срочни договори не могат да се прекратяват предсрочно от наемодателя.
  • Предаването на владението. Този проблем може да съществува както за наемателя – при получаването на имота, така и за наемодателя – при прекратяването на договора и възстановяването на владението от наемателя към наемодателя.
  • Невъзможност имота да се ползва по предназначение. Ако, например, имотът представлява стопански/селскостопански или други постройки, ползването на които подлежат на специален лицензионен/разрешителен режим, в договора следва да се окаже, че наемодателят е длъжен да оказва пълно съдействие на наемателя за получаването на разрешителните/лицензите. Кантората ни се сблъска с казус, при който се наемаше хотел, а за получаването на част от разрешителните /на името на наемателя/ се изискваше последващо съдействие и съгласие от наемодателя. Подобен е и казуса с наемането на жилищен имот от чужденци, които след това кандидатстват за продължително пребиваване и им трябва нотариално заверена декларация-съгласие от собственика. Ако в договора не е изрично уговорено, че собственика се задължава да предостави такава, за наемателя възниква сериозен проблем.

Всичко това означава, че на договора за наем не трябва да се гледна като на бланков договор, в който се попълват страни, имот и срок, а като на договор, заслужаващ задълбочен индивидуален подход.

Кантората предоставя услуги, свързани с консултации и изработвяне на индивидуален договор за наем, съобразен с конкретния казус, защитаващ в максимална степен интересите на нашият клиент.

Настоящата статия не представлява правна консултация, а обобщена теоретична разработка на конкретна правна материя. ID Law office не носи отговорност в случай на неправилно разбиране на информацията, съдържаща се в настоящата статия. 

Съдържанието на този уебсайт е собственост на ID Law office и е защитен съгласно Закона за авторското право.ID Law office притежава право на собственост върху всички статии, лога и фирмени имена, показани в този уебсайт, като никаква част от този уебсайт и от информацията в него не може да бъде копирана, разпространявана, дублирана, изтеглена, модифицирана, адаптирана, използвана изцяло или частично в каквата и да е форма без писменното съгласие на ID Law office.

 ID Law office си запазва правото да предяви съдебен иск в случай на нарушение на авторските права.