Нашата кантора предлага правно съдействие и представителство пред Съдия-Изпълнител във връзка с закупуване на имот чрез публична продан. Допълнителна информация за това, какво представлява процеса по Публична Продан от Съдия Изпълнител, предоставените от нас услуги и възможните проблеми, на които може да се натъкнете, са описани по-долу.

Покупка на имот при Публична Продан от Съдия Изпълнител

Нашата правна кантора има богат опит при съдействието и представителството на клиенти, които са решили да закупят имот, който се продава на публична продан. Настоящата статия ще опише накратко, какво следва да се предприеме при покупка на имот от публична продан, за какво да се внимава и какви са евентуалните рискове при покупка на такъв имот. Обикновено нашите клиенти са разбрали, че харесан от тях имот ще се продава на търг /или вече се продава/ от частен или държавен съдебен изпълнител или от синдик. Това, което следва да се извърши след това, е:

1. Организиране на оглед на имота. Кантората ни се свързва със съответния съдебен изпълнител и уговаряме на клиента ни да се организира оглед на имота. След огледа клиента потвърждава желанието и намерението си да закупи имота.

2. Ние проверяваме и проучваме документите по продажбата. Запознаваме се с обявлението за продажбата, от което разбираме редица важна информация, като: описание на имота; кой е собственикът му; каква е началната цена; кога е крайният срок за подаване на наддавателни предложения; кога и къде ще се отварят пликовете с направените наддавателните предложения; има ли наложени ипотеки, възбрани, други ограничени вещни права, като право на ползване, право на преминаване. Не винаги цялата тази информация може да се намери в обявлението, поради което ние правим проверки по делото и по имота в съответната служба по вписвания. Купувача следва да знае, че придобиването на имот от търг с възбрана и ипотека не е проблем, защото след придобиването на имота те автоматично отпадат и клиента получава имота без тях. Това не важи за вещни тежести, като право на строеж, право на преминаване, право на надстрояване и пристрояване, вписани наемни и арендни договори, както и право на ползване, АКО същите са учредени от собственика на имота преди възбраната или ипотеката. Т.е. покупката на имота от публична продан не означава, че всички тежести ще отпаднат, отпадат само ипотеки и възбрани. След като разполагаме с цялата тази информация и се убедим, че няма пречки клиента ни да продължи в търга, се преминава към следващия етап.

3. Подготовка и внасяне на наддавателно предложение. Клиента трябва да внесе задатък в размер на 10% от продажната цена по посочената от съдебния изпълнител сметка. В запечатан плик кандидатът посочва предлаганата от него цена за имота, която цена се описва с цифри и букви . Цената не може да бъде по-ниска от посочената в обявлението начална продажна цена.

4. В посочения в обявлението за публична продан ден и място се извършва отварянето на наддавателните предложения. Лицето, посочило най-висока цена, се обявява за купувач, след което лицата, които присъстват на проданта, имат право съгласно чл. 492 ал.2 на ГПК устно да направят предложение за покупка на имота на по-висока цена. За купувач се обявява лицето, предложило най-висока цена след наддаването.
5. Купувач е длъжен в едноседмичен срок от приключване на проданта да внесе предложената от него цена, като приспадне внесения задатък. В случай, че клиента ни се откаже да заплати продажната цена, внесеният задатък се губи. Ако обаче друг наддавач е обявен за купувач, съветваме клиента ни да изчака, за да види, дали другият наддавач е платил продажната и ако не я е платил, за купувач се обявява наддавача с второ по ред най-високо предложение. Наддавачите, които не са обявени за купувачи, получават внесените 10% задатъци.

6. След като всичко е платено, след като сроковете за съдебни обжалвания на действията на съдебните изпълнители са изтекли или ако има обжалвания, то същите не са уважени, съдебният изпълнител издава постановление за възлагане, който документ се вписва в съответната служба по вписване и с него се отразява, че имота има нов собственик. Купувачът освен продажната цена е длъжен да заплати местен данък за придобиването на имота, таксата на съдебния изпълнител, както и такса вписване към Служба по вписванията. Ако постановлението за възлагане не се обжалва и когато влезе в сила, то процесът по придобиване на недвижим имот при Публична Продан от Съдия Изпълнител е приключен.

Възможни проблеми:
• Част от вещните тежести дори и след продажбата остават спрямо имота, независимо че имотът има нов собственик /виж точка 2 по-горе/.

• Претенциите на трети лица относно собствеността на продавания имот не се погасяват и остават в сила.
• Длъжниците, /старите собственици/ понякога още живеят в него и встъпването във владение се затруднява. В такъв случай се иска от съдебния изпълнител да ви въведе в имота, за което обаче дължите допълнителна такса в размер на 1% от стойността му.
• Претенции на трети лица спрямо имота и спрямо процедурата по публичната продан. Не случайно в точка 6 по-горе споменаваме няколко пъти думата „обжалване”. Макар законодателят да се е опитал да скъси сроковете и основанията за обжалване, кантората ни се е сблъсквала с продажби, обжалванията по които продължиха с години. Проблема в този случай е, че купувачът е платил цената на имота, а поради обжалвания не става собственик.
• Представлява ли продавания имот несеквестируема вещ /вещ, която не подлежи на продажба/ при условията на ГПК. Правото на собственика да твърди това се погасява с постановлението за възлагане. Проблемът е, че купувачът е платил цената на имота, а поради обжалвания все още не става собственик.

Ние, от ID Law office, може да ви съдействаме да минете през всички гореописани стъпки, като максимално защитим интересите ви, както и ви предпазим от потенциалните рискове, а както описахме по-горе, те съвсем не са малко.

Настоящата статия не представлява правна консултация, а обобщена теоретична разработка на конкретна правна материя. ID Law office не носи отговорност в случай на неправилно разбиране на информацията, съдържаща се в настоящата статия. 

Съдържанието на този уебсайт е собственост на ID Law office и е защитен съгласно Закона за авторското право.ID Law office притежава право на собственост върху всички статии, лога и фирмени имена, показани в този уебсайт, като никаква част от този уебсайт и от информацията в него не може да бъде копирана, разпространявана, дублирана, изтеглена, модифицирана, адаптирана, използвана изцяло или частично в каквата и да е форма без писменното съгласие на ID Law office.

ID Law office си запазва правото да предяви съдебен иск в случай на нарушение на авторските права.