ID Law office предоставя на своите клиенти консултации и пълно правно обслужване във връзка с ПОКУПКО-ПРОДАЖБА на недвижим имот. Допълнителна информация за това, какво представлява процесът по покупко-продажба, предоставените от нас услуги и възможните проблеми, на които може да се натъкнете, са описани по-долу.

ПОКУПКО-ПРОДАЖБА на недвижим имот

 Съгласно българското законодателство покупко-продажбата на недвижим имот се извършва посредством договор, по силата на който продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността на конкретен имот срещу цена, която купувачът се задължава да заплати. Съгласно чл. 18 от ЗЗД това става с нотариален акт.

Правим уговорка, че настоящата статия разглежда придобиване на имот посредством покупка с нотариален акт, като случаите на придобиване на имот посредством публична продан, замяна, дарение, съдебно решение, административен акт и др. ще се разглеждат допълнително в други статии.

И така, намираме се в ситуация, в която продавачът и купувачът са се разбрали за продажната цена, за сроковете на плащане и подписването на нотариалният акт. На пръв поглед изглежда, че по-голямата част от работата вече е свършена и остава единствено да се подпише нотариалния акт, за да завърши процесът по покупката на имота. За съжаление, това съвсем не е така. Оттук насетнеинтересите на продавача и купувача се разминават, поради което следва да с разгледат поотделно.

ПРОДАВАЧ. За него няма нищо по-важно от това да получи продажната цена. Затовачесто продавачите изискват първо да получат цената и после да се явят пред нотариус за подписването на нотариалния акт. От друга странакупувачът разбираемо иска да плати едва след като е подписан нотариалния акт. Ако продажната цена е под 10000 лева и се плаща в брой, то плащането може да стане пред нотариус, но при продажна цена в по-голям размер законът изисква плащането да е по банков път. В този случай, за да бъдем коректни спрямо двете страни, а и като имаме предвид, че плащането все пак е последица от сключен договор, съветът на нашата кантора е продажната цена да се плати след подписването на нотариалния акт и преди нотариуса да го впише в съответната служба по вписвания. За целта след подписването на нотариалния акт нотариусът изисква екземпляр от платежно бордеро, доказващо направено плащане, едва след получаването на което нотариусът вписва сделката. По този начин са защитени интересите и на продавача, че ще получи цената, и на купувача, че нотариалният акт ще бъде подписан. Съществува възможност продажната цена да бъде платена предварително по сметка на нотариус, който от своя страна да преведе сумата след вписването на нотариалния акт. Продажната цена може да бъде платена и по специална ескроу банкова сметка, плащането от която да става при специални условия. Възможно е да има уговорка продажната цена да се плати в определен срок след сделката, като в този случай съветваме продавачите да се консултират с юрист за евентуалните рискове и последици. Съветът ни е да искат вписване на законна ипотека върху продавания имот, което ще им осигури известна защита и сигурност.

Основното задължение на продавача по една сделка е да се снабди и да предостави на купувача необходимите за сделката документи. Документите също са предмет на договорка между страните. Често продавачът смята, че документ за собственост, скица и данъчна оценка са достатъчни, докато практиката /а и интересите на купувача/ изискват редица допълнителни документи. Ето защосъветът ни е да се уговори предварително задължението на продавача да предостави на купувача според всеки конкретен случай редица допълнителни документи, които ще разгледаме допълнително по-долу.

КУПУВАЧ.След като е избрал имота, за купувача остава отговорността да провери същия от документална гледна точка, за да бъде сигурен, че, след като плати продажната цена, наистина ще стане собственик. В зависимост от гражданството на купувача и вида на имота, купувачът трябва да се съобрази с изискванията на българското законодателство във връзка с условията за придобиване на имот в България. Напомняме за ограниченията за покупка на земеделски земи, както и за невъзможността граждани на страните извън Европейския съюз да купуват земя. В случай на необходимост кантората ни оказва съдействие и регистрира фирми – юридически лица, посредством които някои от сделките да станат възможни.

Много често купувачите се доверяват на продавача или на неквалифициран посредник по сделката, вследствие на което биват излъгани.

Най-общо проверките, които трябва да се направят, и документите, които трябва да се снабдят, са свързани с това да се докаже, че:

  • лицето, което се представя за собственик, е действителният собственик;
  • имотът няма други собственици, включително не е придобит по време на брак; в случай на наследствен имот – че всички собственици са установени;
  • ако продавачът е фирма – да се установи, кой е действителният собственик и управител, да се установи, че фирмата не е в ликвидация или несъстоятелност;
  • продавачът няма данъчни задължения спрямо държавата;
  • в случай на пълномощник – дали същият разполага с представителна власт и необходимите за нотариалното производство декларации;
  • относно имота няма съдебни дела;
  • имота няма вещни тежести, като ипотеки, възбрани, наеми и др.;
  • ако се купува ипотекиран имот, каква е сумата и условията, при които ипотеката ще бъде заличена;
  • за имота няма реституционни претенции;
  • имотът не е апортиран в капитала на търговско дружество;
  • ако имотът представлява сграда или индивидуален обект от сграда, то същите разполагат с необходимите строителни документи, включително разрешение за строеж, архитектурни планове, таблици за площообразуване, въвеждане в експлоатация/ разрешение за ползване и др.;
  • в зависимост от предназначението на имота, дали същият има индивидуални партиди за ток и вода;
  • в случай, че предмет на сделката представлява земя, то съществуват ли регулационни проблеми във връзка с нея, уредени ли са сметките по регулация, какъв е статута и предназначението на земята;
  •  предвид многообразието от възможни варианти и спецификата на всяка сделка съществуват и редица други документи, които задължително трябва да бъдат проверени.

Предварителен договор. Българското законодателство предвижда възможността да се подпише предварителен договор, в който страните да се уговорят, при какви условия и срокове ще се сключи окончателният договор под формата на нотариален акт. Той трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, като предмет, цена, срок за плащане и срок за прехвърляне на собствеността. Предварителният договор изисква писмена форма, като нотариалната му заверка не е задължителна. Практика е именно в него да се уговорят задълженията на продавача да предостави в определен срок необходимите за окончателната сделка документи. Страните трябва да знаят, че съгласно чл. 19 от ЗЗД всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор /т.е. предварителният договор да се обяви от съда за окончателен/. Това означава, че подписването на предварителен договор съвсем не е действие без сериозни последствия и „отказването” от вече подписан Предварителен договор не винаги е лесна и възможна задача.

СЪВЕТЪТ НА НАШАТА КАНТОРА е преди да се подписва какъвто и да е било документ /без значение дали сте купувач или продавач/, всеки да си осигури независим по сделката адвокат, който да извърши всички необходими проверки и да защити интереса му.

Настоящата статия не представлява правна консултация, а обобщена теоретична разработка на конкретна правна материя. ID Law office не носи отговорност в случай на неправилно разбиране на информацията, съдържаща се в настоящата статия. 

Съдържанието на този уебсайт е собственост на ID Law office и е защитен съгласно Закона за авторското право.ID Law office притежава право на собственост върху всички статии, лога и фирмени имена, показани в този уебсайт, като никаква част от този уебсайт и от информацията в него не може да бъде копирана, разпространявана, дублирана, изтеглена, модифицирана, адаптирана, използвана изцяло или частично в каквата и да е форма без писменното съгласие на ID Law office. 

ID Law office си запазва правото да предяви съдебен иск в случай на нарушение на авторските права.