Имайки предвид, че прехвърлянето на имот срещу издръжка и гледане, не е изрично регламенирано в закона и представлява правна сделка, пораждаща задължения с неопределено продължително действие, както и многобройни теоретични проблеми, Ви съветваме да се обърнете към нас, за да Ви консултираме и представляваме при осъществяването на тази сделка.

По-долу може да намерите допълнителна информация относно процедурата във връзка с прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане.

ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ИМОТ СРЕЩУ ИЗДРЪЖКА И ГЛЕДАНЕ

Договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане, представлява писмен договор под формата на нотариален акт при който едно лице /прехвърлител/ прехвърля незабавно собствеността на свой имот, срещу задължението на лицето, което получава имота /приобретател/ да осигури пожизнена издръжка и гледане. Освен прехвърляне собствеността с този договор може да се учредяват и вещни права върху имот срещу задължение за издръжка и гледане. Точно поради факта, че прехвърлителя получава издръжка и гледане, договора е възмезден. Ако прехвърлителите са двама издръжка и гледане се дължи спрямо двамата. Приобретател може да бъде всеки, без необходимост да е в родствена връзка с прехвърлителя. Задължението е неделимо – дължи се и издръжка и гледане.  Юридическо лице не може да бъде страна по този договор.

Най-често прехвърлители по него са възрастни хора прехвърлящи имота си срещу правото да бъдат доживот гледани и да получават необходимата им издръжка. В същото време с този договор се извършва едно бъдещо разпределяне на имущество.

Този договор съдържа нещо неопределено, а именно задължението за издръжка и гледане за едно бъдещо време, до смъртта на прехвърлителя, т.е. не се знае продължителността на задължението. Освен това не е ясен и обемът на дължимата издръжка, както и изискванията за конкретната издръжка.

Договор представлява междинен вариант между продажбата и дарението, като поради това, че е възмезден /даряващия получава облага/, с него се избягват негативните последици на дарението, а именно риска за оспорване на дарението, поради нарушена запазена част на наследниците.

Обикновено при сключване на подобен вид договори, прехвърлителят си запазва пожизнено правото на ползване върху имота. По този начин, приобретателят придобива правото на ползване върху имота след настъпване смъртта на прехвърлителя.

И тук като при дарението важат общите правила на продажбата, а именно прехвърлителя да е дееспособен, да бъде собственик, необходими документи и др.

ВЪЗМОЖНИ ПРОБЛЕМИ при ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ИМОТ СРЕЩУ ИЗДРЪЖКА И ГЛЕДАНЕ:

  1. Приобретателя има право и може да прехвърли имота на трето лице посредством, продажба, замяна, дарение, да го ипотекира и др., без да се нуждае от съгласието на прехвърлителя. Проблем би било, ако след това приобретателя  спре да изпълнява задълженията си за издръжка и гледане. Тогава ако успее да развали договора прехвърлителя ще има право да получи единствено паричната равностойност на имота, но не и самият имот. Получаването на паричната равностойност много често преминава през дълго и скъпо изпълнително производство.
  2. Много често в договора не се конкретизират в максимална степен дължимите грижи и издръжка – къде да се полагат, как да се осъществяват тези грижи – лично или чрез трети лица, в какво да се изразяват грижите (предоставяне на храна, светлина, топлина) и т.н. Обемът и вида на тези грижи зависят от нуждите на прехвърлителя и възможностите на лицата, полагащи грижите. Издръжката може да се уговори да бъде парична или в натура /или и двете/. Тези уговорки предпазват от бъдещи недоразумения.
  3. Ако прехвърлителя почине скоро след сделката, наследниците могат по съдебен ред да обявят договора за нищожен /да се иска разваляне/, поради липса на основание – чл. 26, ал.2 ЗЗД /поради скорошната смърт на прехвърлителя, приобретателя не е извършвал реално гледане и издръжка, т.е. не е изпълнил задължението си по възмездния договор/. В подкрепа на това има последователна съдебна практика ма ВКС.
  4. Ако имота се придобива от няколко лица, то съгласно чл. 129, ал.2 от ЗЗД лицата са солидарно отговорни, като практиката на ВКС е, че ако едно от лицата предоставя в необходимият обем издръжката и гледането, то, разваляне то на договора /а и по отношение на другото не изпълняващо лице/ е недопустимо. Практиката на съдилищата и становището на Върховния съд, постановяват, че интереса на кредитора е защитен и удовлетворен, дори и само един от длъжниците да изпълнил задължението си за издръжка и гледане. 3а добросъвестния длъжник остава възможността да търси парично обезщетение от другите съдлъжници за положените от него грижи и издръжка – в това число и по съдебен ред.
  5. Когато задълженията за издръжка и гледане са поети към повече от едно лице и когато не е било уговорено разграничение на задълженията към всяко едно от тях по вид и обем, преобретателят следва да изпълнява едновременно и неделимо задълженията по издръжката и грижите по отношение на всички кредитори, а последните да ги получат общо. При евентуално неизпълнение по отношение на някой от кредиторите ще е налице частично изпълнение, което по същество е неточно изпълнение на договора. В този случай всеки един кредитор има право да преследва длъжника за цялото вземане и да осъществи развалянето на договора изцяло. Задължението по договора за гледане и издръжка, дължимо на двамата кредитори, е единно и неделимо, поради което неизпълнението спрямо единия от кредиторите е основание за разваляне на договора изцяло. Това становище е изцяло застъпено в трайната и по-нова практика на Върховния съд.
  6. Друга възможна хипотеза във връзка с този вид договор е налице, когато той се сключва в полза на трето лице, което не е нито кредитор (даващия), нито се явява страна по този договор, макар и той да е сключен в негова полза. В този случай по различен начин се решава въпросът за неизпълнението по отношение на един от двама кредитори, когато един от тях е трето лице, в полза на което е сключен договорът за издръжка и гледане. Съгласно чл. 22 ЗЗД третото лице може да заяви, че иска или отказва да се ползва от уговорката в негова полза, но няма право да въздейства върху договора. Възможността за разваляне на договора поради неизпълнение принадлежи на прехвърлителя (уговарящия), който се явява активно легитимиран кредитор по смисъла на чл. 87 ЗЗД, а не третото лице, в чиято полза е сключен договорът. Третото ползващо се от договора лице може само да изисква изпълнение. То има право и да търси обезщетение за вредите, които е понесло поради виновното неизпълнение от страна на длъжника (обещател). В практиката обаче се срещат случаи, при които настъпва сливане на качествата „бенефициер“ (третото лице) и „кредитор“. Обикновено това са случаите на правоприемство, когато третото ползващо се от договора лице наследи уговарящия (например между съпрузи). В актива на наследството се включва и правото по чл. 87 ЗЗД и в тази хипотеза наследникът-бенефициер ще бъде активно легитимиран да иска развалянето на договора по съдебен ред, ако са налице и останалите предпоставки за това.
  7. Трябва да обърнем внимание и на развалянето на договора за издръжка и гледане, както и последиците от това разваляне. Върховния съд в свое тълкувателно решение, възприема становище, че развалянето на този вид договор има обратно действие. Това означава, че развалянето на договора става по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД и при неговото разваляне страните са длъжни, съгласно чл. 88, ал. 1 да възстановят положението отпреди сключването на договора, като всяка от тях върне на другата това, което е получила. По силата на обратното действие за прехвърлителя на недвижимия имот съществува възможност да получи (върне) прехвърления имот. В тази връзка, съдът не може служебно, без искане на страните да се произнесе по въпроса за връщане на разменените престации следствие развалянето на договора поради неизпълнение. При развалянето на двустранния договор даденото от страните може да бъде върнато, доколкото субективното право е било упражнено от неговия носител – т.е. всяка от страните трябва да поиска от съда, да и бъде върнато това, което е дала при и повод изпълнението на задълженията си във връзка с договора за издържа и гледане.
  8. Друга характерна особеност на договора за издръжка и гледане се наблюдава във връзка с неговото прекратяване. Прекратителното действие на договора настъпва със смъртта на прехвърлителя и/или на бенефициера (получаващия имота). Смъртта на приобретателя (получаващия) по договора за издръжка и гледане също поставя някой важни въпроси и в тази връзка, следва да се има предвид, че действията по осигуряване на грижите и издръжката са заместими и могат да бъдат извършени от всяко друго лице. Затова се допуска, че при смърт на приобретателя той може да бъде успешно заместен от правоприемниците си. В този случай се касае за право, възможност на наследниците да продължат изпълнението, а не за тяхно задължение.
  9. Друга важна особеност е свързана със случаите, когато прехвърлителят е сключил договора с оглед конкретните лични качества на приобретателя, както и когато е било изрично уговорено, че при изпълнение на задълженията си длъжникът не може да бъде заместван от други лица. В тази хипотеза смъртта на приобретателя е основание за прекратяване на договора.
  10. За разлика от Дарението /и подобно на покупко-продажбата/, имот придобит  по време на брак от единият съпруг срещу задължение за издръжка и гледане, става собственост и на двамата съпрузи.

Поради спецификата на материята и индивидуалността на всеки конкретен случай, за обикновеният човек избора на подходяща правна форма /вид сделка/ е трудна и отговорна задача. Ето защо ние от ID Law office, бихме могли да Ви посъветваме при вземането на решение относно вида сделка, както и при самото й реализиране.

Настоящата статия не представлява правна консултация, а обобщена теоретична разработка на конкретна правна материя. ID Law office не носи отговорност в случай на неправилно разбиране на информацията, съдържаща се в настоящата статия. 

Съдържанието на този уебсайт е собственост на ID Law office и е защитен съгласно Закона за авторското право.ID Law office притежава право на собственост върху всички статии, лога и фирмени имена, показани в този уебсайт, като никаква част от този уебсайт и от информацията в него не може да бъде копирана, разпространявана, дублирана, изтеглена, модифицирана, адаптирана, използвана изцяло или частично в каквата и да е форма без писменното съгласие на ID Law office.

ID Law office си запазва правото да предяви съдебен иск в случай на нарушение на авторските права.