Приобретение сельскохозяйственной земли в Болгарии: Вопрос со множеством ответов и неясностей

В последние несколько лет вопрос о приобретении болгарской сельскохозяйственной земли является предметом усиленного интереса, многочисленных дискуссий и толкований. Для того, чтобы дать ответ на этот вопрос, необходимо в конечном итоге разобраться, какова на самом деле правовая база, и как ее следует прилагать. Бесспорным является тот факт, что ввиду присоединения Болгарии к ЕС и подписания договорной главы „Свободное движение капиталов” в Приложении VI часть 3 „Акта об условиях присоединения Республики Болгарии”, наша страна согласилась с тем, что в течение семи лет от присоединения она подготовится и изменит свое законодательство таким образом, что граждане ЕС смогут покупать сельскохозяйственные земли. Этот срок истек 01.01.2014 г. Этот срок может быть продлен единственно в том случае, если с этим согласятся все страны – члены ЕС. К настоящему моменту подобная процедура даже не начата, а Народное собрание Болгарии неуспешно попыталось самостоятельно продлить этот срок, что по нашему мнению было абсолютно не обосновано с юридической точки зрения.

Болгария изменила свое законодательство, при этом текст в Конституции был изменен на следующий: „Иностранцы и иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на землю при условиях, следующих от присоединения Республики Болгария к Европейскому союзу, или согласно условиям международного договора, ратифицированного, обнародованного и вступившего в силу в отношении Республики Болгария, а также в случае наследования по закону”.

13.06.2014 г. было обнародовано давно ожидаемое изменение к „Закону о собственности и об использовании сельскохозяйственных земель”, благодаря которому ответ на вопрос, кто в конечном итоге может приобретать сельскохозяйственные земли, стал еще более неясным.

Ст. 3.4. Закона отсылает нас к Договору о присоединении, и общее толкование этой статьи таково, что граждане ЕС смогут покупать землю. В то же время ст. 3в(1) говорит: „Право собственности на сельскохозяйственные земли могут приобретать физические или юридические лица, которые пребывали или установились в Республике Болгария более 5 лет.”

Здесь появляется первая неясность: если читать текст буквально, получается, что даже граждане и фирмы из стран за пределами ЕС или из стран, неподписавших Соглашение о европейском экономическом пространстве, если они отвечают требованию о пребывании, могут приобретать право собственности на сельскохозяйственные земли – т.е. речь уже не идет только о лицах из ЕС, а о любом лице, пребывавшем в Болгарии более 5 лет.

Вторая неясность: отсутствует точное определение того, как будет доказываться пребывание и установление, при этом в настоящее время создаются практики, которые не унифицированы по всей Болгарии.

Третья неясность: получается, что четырехлетний ребенок, который является гражданином Болгарии, не может приобрести сельскохозяйственную землю, т.к. он не отвечает требованию о пребывании в течение более 5-ти лет.

Четвертая неясность: достаточно ли юридическому лицу быть зарегистрированным более 5-ти лет назад для того, чтобы иметь право приобрести сельскохозяйственную землю, и при этом не необходимо проверять, из Европейского ли союза его собственник или собственники, или выполнения этого пятилетнего условия не достаточно? Это проблема обязательно должна быть решена из-за различной практики различных нотариусов, с которой противоречивой практикой уже столкнулась наша контора. Мотивы этого противоречия возникают из-за следующего:

Ст. 3в(2) Закона ставит следующее требование: „Юридические лица, зарегистрированные согласно болгарскому законодательству менее 5 лет назад, могут приобретать право собственности на сельскохозяйственные земли, если соучредители предприятия, члены ассоциации или учредители акционерного общества пребывали или установились в Республике Болгария более 5 лет.” Т.е. эту статью Закона можно толковать так, что если фирма была зарегистрирована более 5 лет, то не имеет значения, кто является ее собственником.

В то же время в ст. 3.7 Закона говорится: „Не могут приобретать и владеть правом собственности на сельскохозяйственные землиторговые предприятия, собственниками или акционерами которых являются иностранные граждане, кроме физических лиц – граждан ЕС или стран, подписавших Соглашение о европейском экономическом пространстве.” Т.е. если собственниками юридического лица являются лица из стран за пределами ЕС или из стран, неподписавших Соглашение, то такое юридическое лицо не может приобретать сельскохозяйственные земли.

Как Вы видите, эти два текста противоречат друг другу, и совершенно понятно, почему различные нотариусы трактуют закон различным образом.

Пятая неясность: касается ли запрет некоммерческих предприятий?

Как стало ясным, пять неясностей, которые возникают при ответе на простой вопрос „Кто может приобретать сельскохозяйственную землю в Болгарии?” – это слишком много. Вот почему мы надеемся, что наше законодательство будет откорректировано в максимально короткие сроки. Мнение нашей юридической конторы таково, что часть текстов „Закона о собственности и об использовании сельскохозяйственных земель” являются противоконституционными и мы ожидаем, что Конституционный суд Болгарии объявит их таковыми.

Если вам нужна помощь или совет, когда планирует купить землю в Болгарии, пожалуйста, свяжитесь с нами – мы будем рады помочь!