Мы готовы оказать содействие и составить договор аренды, отвечающий конкретно Вашему случаю и максимально защищающий Ваши интересы, независимо от того, являетесь ли Вы арендодателем или арендатором. Информация, представленная ниже в статье, поможет Вам больше узнать о договоре аренды и возможных правовых рисках, связанных с его подписанием.
ДОГОВОР АРЕНДы ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Договор аренды, предметом которого является объект недвижимости, регламентирует временное использование объекта лицом, различным от собственника, в обмен на обязательство последнего оплачивать оговоренную арендную плату. Правовой базой является Закон об обязательствах и договорах /ЗОД/.
Настоящая статья не рассматривает сдачу в аренду земельных участков, в отношении которых действует специальный закон.
Не существует требования к заключению договора аренды в письменной форме, однако мы советуем составлять подобный договор именно в письменном виде с подробным описанием всех прав и обязательств как арендодателя /лица, которое предоставляет объект недвижимости/, так и арендатора /лица, которое берет объект в аренду/.
Ст. 229 ЗОД устанавливает ограничение в отношении срока договора аренды, при этом максимальный срок не может превышать 10 лет.
Интересы арендодателя в таком договоре связаны с двумя моментами. Во-первых, своевременно получать оговоренную цену и оплату коммунальных платежей /за электричество, воду и пр./, и во-вторых, после прекращения договора получить объект недвижимости в состоянии, в котором он был перед сдачей в аренду. В ст. 233 ЗОД особо указано, что арендатор должен компенсировать арендодателю любой вред, за который отвечает арендатор.
Интересны арендатора связаны в основном со спокойным и ненарушимым использованием арендованного объекта недвижимости. Эти интересы в общих чертах могут быть нарушены в следующих случаях:
- Арендодатель отказывается отстранить повреждения, возникшие не в результате обыкновенного использования объекта недвижимости /ст. 231 конкретно регламентирует это обязательство арендодателя/. Мы, адвокаты конторы IDLawoffice, советуем нашим клиентам /арендодателям и арендаторам/ при сдаче объекта недвижимости в аренду составлять протокол приемопередачи, описывающий как состояние объекта, так и содержащий перечень меблировки и оборудования.
- Ввиду передачи права собственности арендованного объекта новый собственник может выселить арендатора. Единственный вариант, который позволит договору остаться в силе в отношении нового собственника, это если договор аренды был вписан в Имущественный регистр. Для того, чтобы быть зарегистрированным, договор должен иметь нотариальную заверку подписей и быть заключен на срок более одного года. Даже если договор аренды не был вписан, то согласно ст. 237 ЗОД: Договор аренды, заключенный перед передачей права собственности на объект недвижимости, если он содержит достоверную дату, является обязательным для приобретателя до истечения срока, предусмотренного договором, но не более одного года от даты передачи права собственности. Если договор не содержит достоверной даты, и арендатор находится во владении объектом недвижимости, то договор является обязательным для приобретателя как договор аренды без определенного срока.
- Смена права собственности ввиду принудительных исполнительных действий в отношении собственника и продажа объекта недвижимости на публичных торгах. Если в случае обыкновенной продажи законодатель особо регламентировал последствия, то при публичных торгах подобный регламент не существует. Судебная практика также не однозначна. Наша контора сталкивалась как с судебными решениями, приравнивающими публичные торги к обыкновенной продаже, так и с решениями, чьим мотивом было то, что ввиду факта, что покупка объекта недвижимости на публичных торгах не является первоначальным способом приобретения собственности, то и зарегистрированные договора аренды остаются в силе.
- Прекращение договора аренды. Если договор аренды был заключен без определенного срока, то любая из сторон может прекратить его путем отправления другой стороне одномесячного уведомления. Если договор аренды был заключен на определенный срок, то последовательная судебная практика такова, что стороны не имеют права его прекратить, если только в договоре специально не оговорено права стороны на досрочное прекращение. Арендаторы должны знать, что, если только это специально не оговорено в договоре, срочные договора не могут прекращаться арендодателем до истечения срока.
- Передача права владения. Эта проблема может существовать как для арендатора – при получении объекта недвижимости, так и для арендодателя – при прекращении договора и возвращении права владения арендатором арендодателю.
- Невозможность использования объекта недвижимости по предназначению. Если, например, объект представляет собой хозяйственные/ сельскохозяйственные или иные постройки, использование которых требует получения специальных лицензий/разрешений, в договоре должно быть указано, что арендодатель обязан оказывать полное содействие арендатору в связи с получением разрешений/лицензий. Наша контора сталкивалась со случаем, в котором речь шла об аренде отеля, а для получения части разрешений /на имя арендатора/ требовалось последующее содействие и согласие арендодателя. Подобен и случай с арендой жилых объектов иностранцами, которые после этого подают документы на получение права на пребывание, и им необходимо предоставить нотариально заверенную декларацию о согласии от собственника. Если в договоре особо не оговорено, что собственник обязуется предоставить подобный документ, то перед арендатором может возникнуть серьезная проблема.
Все вышесказанное означает, что на договор аренды не стоит смотреть, как на бланковый договор, в который достаточно вписать стороны, объект недвижимости и срок, а как на договор, требующий углубленного индивидуального подхода.
Наша контора предоставляет услуги, связанные с консультированием и составлением индивидуальных договоров аренды с учетом конкретного случая, в максимальной степени защищающих интересы нашего клиента.
Настоящая статья не является юридической консультацией, а представляет теоретическую разработку конкретного правового вопроса. ID Law office не несет ответственность в случае неправильного понимания информации, содержащейся в настоящей статье.
Содержание настоящего сайта является собственностью ID Law office, и защищено согласно Закону об авторском праве. ID Law office владеет правом собственности на все статьи, логотипы и фирменные наименования, показанные на страницах настоящего сайта, при этом никакая часть настоящего сайта и содержащейся в нем информации не может копироваться, распространяться, дублироваться, скачиваться, модифицироваться, адаптироваться, использоваться целиком или частично в каком-либо виде без письменного согласия конторы ID Law office.
ID Law office сохраняет за собой право предъявить судебный иск в случае нарушения авторских прав.