ID Law office предоставляет своим клиентам консультации и полное правовое обслуживание в связи с КУПЛЕЙ-ПРОДАЖЕЙ объектов недвижимости. Дополнительную информацию о том, как проходит процедура купли-продажи, о предоставляемых нами услугах и проблемах, которые могут возникнуть, Вы найдете ниже.

КУПЛЯ-ПРОДАЖА объекта недвижимости

Согласно болгарскому законодательству купля-продажа объекта недвижимости происходит путем заключения договора, согласно которому продавец по силе нотариально заверенного договора обязуется передать покупателю право собственности на определенный объект за цену, которую покупатель обязуется заплатить. Согласно ст. 18 „Закона об обязательствах и договорах” документ, который удостоверяет эту передачу, называется нотариальным актом.

Здесь следует отметить, что в настоящей статье будет рассмотрено приобретение недвижимости путем покупки объекта на основании нотариального акта, а случаи приобретения недвижимости на основании продажи на публичных торгах, замены, дарения, судебного решения, административного акта и пр. будут рассмотрены дополнительно в последующих статьях.

Итак, рассмотрим ситуацию, когда продавец и покупатель договорились о продажной цене, о сроках оплаты и подписания нотариального акта. На первый взгляд, кажется, что большая часть работы уже сделана и остается лишь подписать сам нотариальный акт, чтобы процесс приобретения объекта недвижимости был завершен. К сожалению, это совсем не так. С этого момента интересы продавца и покупателя расходятся, ввиду чего их стоит рассматривать по отдельности.

ПРОДАВЕЦ. Для него нет ничего важнее, чем получить продажную цену. Поэтому часто продавцы хотят сначала получить оплату, а потом уже подписывать нотариальный акт в присутствии нотариуса. С другой стороны, что абсолютно понятно, покупатель хочет совершить оплату после того, как нотариальный акт будет подписан. Если продажная цена не превышает 10000 лв. и оплачивается наличностью, то оплата может быть произведена в присутствии самого нотариуса, но если продажная цена превышает вышеозначенную сумму, то согласно законодательству оплата должна быть совершена путем перевода на банковский счет. В этом случае, чтобы быть справедливыми по отношению к обеим сторонам, а также имея в виду тот факт, что оплата все-таки является последствием заключенного договора, наша адвокатская контора советует оплатить продажную цену после подписания акта перед нотариусом и перед регистрацией акта в соответствующей Службе по регистрации. Для этого после подписания документа о передаче права собственности обеими сторонами нотариусу предоставляется экземпляр банковского платежного документа, доказывающего факт оплаты, и только после получения этого документа нотариус регистрирует сделку. Таким образом, продавец может быть уверен в получении цены по сделке, а покупатель – в подписании нотариального акта. Существует возможность предварительной оплаты продажной цены на банковский счет нотариуса, который в свою очередь совершит оплату на имя продавца после регистрации акта о собственности. Продажная цена также может быть переведена на специальный целевой депозитный счет, оплата с которого происходит при соблюдении специальных условий. Кроме того, стороны могут договориться о том, что продажная цена будет оплачена в определенный срок после совершения сделки, но в этом случае мы советуем продавцам проконсультироваться с юристом о возможных рисках и последствиях. Мы советуем учредить законную ипотеку на продаваемый объект недвижимости, которая ипотека даст некоторые гарантии защиты и безопасности.

Основным обязательством продавца по сделке является получение и предоставление покупателю документов, необходимых для совершения сделки. Документы также являются предметом договоренности между сторонами. Очень часто продавцы считают, что документа, удостоверяющего право собственности, выписки из кадастра и налоговой оценки достаточно, в то время, как практика /и интересы покупателя/ требуют ряда дополнительных документов. Вот почему следует предварительно договориться об обязательстве продавца предоставить покупателю ряд дополнительных документов, которые, в зависимости от конкретного случая, будут подробнее рассмотрены ниже.

ПОКУПАТЕЛЬ. После того, как объект недвижимости выбран, на покупателя ложится ответственность по проверке этого объекта с точки зрения документов, чтобы убедится в том, что после совершения оплаты продажной цены он действительно станет собственником. В зависимости от вида объекта недвижимости и гражданства покупателя, последний должен соблюсти требования болгарского законодательства в части условий приобретения недвижимости в Болгарии. Мы напоминаем об ограничениях при приобретении сельскохозяйственных участков, а также о запрете на приобретение земли не гражданами Болгарии и не гражданами ЕС. В случае необходимости наша контора оказывает содействие и регистрирует фирмы – т.е. юридические лица, благодаря которым ряд сделок становится возможным.

Очень часто покупатели доверяются продавцу или неквалифицированному посреднику по сделке, в результате чего бывают обмануты.

В целом, проверки, которые необходимо совершить, и документы, которые необходимо собрать, связаны с доказательством следующего:

  • Что лицо, которое представляется собственником, действительно им является;
  • Что у объекта недвижимости нет других владельцев, в том числе, что недвижимость не была приобретена во время брака, а в случае наследственного объекта недвижимости – что были установлены все собственники;
  • Если продавцом является фирма – необходимо установить, кто является действительным ее владельцем и кто – управляющим, также необходимо проверить, не объявляла ли фирма о ликвидации или банкротстве;
  • Что у продавца нет неоплаченных налоговых обязательств перед государством;
  • Если продавца представляет доверенное лицо – есть ли у последнего необходимые для совершения сделки права и необходимые для нотариального производства декларации;
  • Что в отношении объекта недвижимости нет судебных дел;
  • Что в отношении объекта не существует каких-либо обременений – ипотек, арестов, аренды и пр.;
  • Если приобретается недвижимость с ипотекой, то необходимо выяснить, каковы сумма и условия, при которых ипотека будет удалена;
  • Что в отношении объекта недвижимости нет претензий о реституции;
  • Что объект недвижимости не внесен в капитал торгового предприятия;
  • Если объект недвижимости является зданием или объектом в здании – что существуют вся необходимая строительная документация, в том числе разрешение на строительство, архитектурные планы, таблица формирования площадей, удостоверение о вводе в эксплуатацию/разрешение на использование и пр.;
  • В зависимости от предназначения объекта – что у последнего есть индивидуальные номера для оплаты счетов за воду и электричество;
  • В случае, если объект недвижимости является земельным участком, то нет ли проблем с урегулированием этой земли, оплачены ли все суммы, связанные с процессом урегулирования, каков статус и предназначение земельного участка;
  • Учитывая все многообразие возможных вариантов и специфику каждой сделки, существует и ряд других документов, которые обязательно должны быть проверены.

Предварительный договор. Болгарское законодательство предусматривает возможность подписания предварительного договора, в котором стороны договариваются, при каких условиях и в какие сроки будет заключен окончательный договор в форме нотариального акта. Такой договор должен содержать информацию о договоренностях по существенным условиям окончательного договора, таких как: предмет, цена, срок оплаты и срок передачи права собственности. Предварительный договор должен быть составлен в письменной форме, но не обязательно заверять его у нотариуса. Практика такова, что именно в этом договоре описывается обязательство продавца по предоставлению в определенный срок необходимых для окончательной сделки документов. Стороны должны знать, что согласно ст. 19 «Закона об обязательствах и договорах» каждая из сторон по предварительному договору может предъявить иск о заключении окончательного договора /т.е. требовать у суда объявить предварительный договор окончательным/. А это означает, что подписание предварительного договора совсем не является действием без серьезных последствий, и отказ от уже подписанного предварительного договора не всегда является легкой и вообще возможной задачей.

Даже если все вышеупомянутое будет выполнено, сторонам следует помнить о том, что в предусмотренных законодательством случаях может быть предъявлено прошение о расторжении сделки. Для того, чтобы уменьшить вероятность этого риска, предварительный договор должен быть составлен или проверен адвокатом.

СОВЕТ НАШЕЙ КОНТОРы таков: не зависимо от того, являетесь ли Вы продавцом или покупателем, перед подписанием какого-либо документа связаться с независимым в отношении сделки адвокатом, который проведет все необходимые проверки и защитит Ваши интересы.

Настоящая статья не является юридической консультацией, а представляет теоретическую разработку конкретного правового вопроса. ID Law office не несет ответственность в случае неправильного понимания информации, содержащейся в настоящей статье.

Содержание настоящего сайта является собственностью ID Law office, и защищено согласно Закону об авторском праве. ID Law office владеет правом собственности на все статьи, логотипы и фирменные наименования, показанные на страницах настоящего сайта, при этом никакая часть настоящего сайта и содержащейся в нем информации не может копироваться, распространяться, дублироваться, скачиваться, модифицироваться, адаптироваться, использоваться целиком или частично в каком-либо виде без письменного согласия конторы ID Law office.

ID Law office сохраняет за собой право предъявить судебный иск в случае нарушения авторских прав.