Имея ввиду тот факт, что передача права собственности на объект недвижимости в обмен на содержание и уход не регламентирована законом, и представляет юридическую сделку, создающую обязательства с неопределенной продолжительностью, а также и многочисленные теоретические проблемы, мы советуем Вам обратиться к нам для того, чтобы мы могли проконсультировать и представлять Вас при осуществлении подобной сделки.
Ниже Вы найдете дополнительную информацию о процедуре, связанной с передачей права собственности на объект недвижимости в обмен на содержание и уход.
Передача права собственности на объект недвижимости в обмен на содержание и уход
Договор о передаче права собственности на объект недвижимости в обмен на содержание и уход представляет из себя письменный договор, составленный в форме нотариального акта, согласно которому одно лицо /передающая сторона, передающий/ немедленно передает право собственности на свой собственный объект недвижимости в обмен на обязательство лица, которое получает объект недвижимости /получателя/, обеспечить пожизненное содержание и уход. Кроме передачи права собственности в этом договоре могут быть учреждены и имущественные права на объект недвижимости в обмен на обязательство по обеспечению содержания и ухода. Именно ввиду того факта, что передающая сторона получает содержание и уход, договор является возмездным. Если передающей стороной являются два лица, содержание и уход должны быть обеспечены для обоих. Приобретателем может быть любой, даже лицо без родственной связи с передающей стороной. Обязательство является неделимым – должны быть обеспечены и содержание, и уход. Юридическое лицо не может быть стороной по подобному договору.
Чаще всего передающей стороной по подобному виду договоров являются пожилые люди, передающие свой объект недвижимости в обмен на право получать пожизненные уход и необходимое им содержание. В тоже время при подписании подобного договора осуществляется будущее распределение имущества.
Подобный вид договоров содержат неопределенный фактор, а именно: обязательство по обеспечению содержания и ухода в течение неопределенного периода времени, до смерти передающей стороны, т.е. продолжительность обязательства не известна. Кроме того, не ясен и объем полагающегося содержания, а также конкретные требования к последнему.
Договор представляет промежуточный вариант между продажей и дарением, при этом ввиду небезвозмездности договора /из-за выгоды, получаемой передающей стороной/, удается избежать негативных последствий, характерных для дарения, а именно – риска того, что передача права собственности может быть оспорена из-за нарушения обязательной наследуемой доли наследников.
Обыкновенно при заключении подобного вида договоров передающая сторона сохраняет за собой пожизненное право использования объекта недвижимости. Таким образом, приобретатель получает право использования на объект недвижимости после смерти передающей стороны.
И в этом случае, ка и при дарении, действуют общие правила продажи, а именно – передающая сторона должна быть дееспособной, являться собственником объекта недвижимости, необходимые документы и пр.
Возможные пробалемы при передаче права собственности на объект недвижимости в обмен на содержание и уход:
- Приобретатель имеет право и может передать право собственности на объект недвижимости третьему лицу путем продажи, дарения, заложить недвижимость в ипотеку и др., не получая согласия передающей стороны. Проблема может возникнуть в том случае, если после этого приобретатель перестанет выполнять обязательства по предоставлению содержания и ухода. В этом случае передающая сторона, если ей удастся расторгнуть договор, будет иметь право на получение денежной стоимости объекта недвижимости, но не и самого объекта. Получение денежной стоимости очень часто связано с длительным и дорогостоящим исполнительным производством.
- Очень часто в договоре не конкретизируются в максимальной степени причитающиеся уход и содержание – где они должны предоставляться, как должен осуществляться этот уход – лично или через третьих лиц, в чем должен выражаться уход (обеспечение питанием, светом, теплом) и т.д. Объем и вид этого ухода зависят от нужд передающего и возможностей лица, осуществляющего уход. Может быть оговорено, что содержание будет предоставляться в денежной или натуральной форме /или в обеих/. Эти договоренности защищают от будущих недоразумений.
- Если смерть передающего наступила вскоре после сделки, наследники могут в судебном порядке объявить договор недействительным /требовать его расторжения/ ввиду отсутствия основания – ст. 26, пар. 2 «Закона об обязательствах и договорах» /ввиду скорой смерти передающего приобретатель реально не предоставлял содержание и уход, т.е. он не выполнил своего обязательства по возмездному договору/. В поддержку этого существует последовательная судебная практика Верховного суда Болгарии.
- Если приобретателями объекта недвижимости являются несколько лиц, то, согласно ст. 129, пар. 2 «Закона об обязательствах и договорах», эти лица являются солидарно ответственными; при этом практика Верховного суда такова, что если одно из лиц предоставляет необходимый объем ухода и содержания, то расторжение договора /даже в отношение другого лица, невыполняющего обязательства/ недопустимо. Практика судов и постановление Верховного суда сходятся на том, что интерес кредитора был защищен и удовлетворен, даже если только один из должников /приобретателей/ выполнил свое обязательство по обеспечению содержания и ухода. Добросовестный должник может требовать денежной компенсации за предоставленные содержание и уход от остальных должников – в том числе и в судебном порядке.
- Когда обязательство по обеспечению содержания и ухода было взято в отношении более одного лица, и если не было оговорено разграничение обязательств по отношению к каждому из лиц по виду и объему, приобретатель обязан единовременно и неделимо выполнять обязательства по предоставлению содержания и ухода в отношении всех кредиторов, а последние должны получать их совместно. В случае невыполнения обязательств в отношении кого-либо из кредиторов, речь идет о частичном выполнении, что по своей сути является неточным выполнением договора. В этом случае каждый из кредиторов имеет право преследовать должника в отношении полного объема обязательства и осуществить расторжения договора в полном объеме. Обязательство по предоставлению ухода и содержания, причитающихся двум кредиторам, является единым и неделимым, ввиду чего невыполнение в отношении одного из кредиторов является основанием для расторжения договора в целом. Подобная трактовка закона полностью совпадает с постоянной и новой практикой Верховного суда.
- Другая гипотетическая ситуация в связи с подобным видом договоров может возникнуть, если договор будет заключен в пользу третьего лица, которое не является ни кредитором /передающим/, ни стороной по договору, несмотря на то, что договор заключается в его пользу. В этом случае вопрос по поводу невыполнения в отношении одного из двух кредиторов, один из которых является третьим лицом, в пользу которого был заключен договор о предоставлении содержания и ухода, решается иным образом. Согласно ст. 22 «Закона об обязательствах и договорах» третье лицо может заявить, что оно требует или отказывается от договоренного в его пользу, но оно не имеет права воздействовать на договор. Возможность расторжения договора ввиду невыполнения есть у передающего /стороны по договору/, который является законным кредитором согласно ст. 87 «Закона об обязательствах и договорах», а не у третьего лица, в чью пользу был заключен договор. Третье лицо, являющееся пользователем по договору, может требовать только выполнения. Оно имеет право также требовать компенсации за ущерб, нанесенный ему ввиду виновного невыполнения обязательств должником /обещавшим выполнять обязательства/. В практике, однако, встречаются случаи, в которых произошло слияние качеств «бенефициар» /третье лицо/ и «кредитор». Обыкновенно это случаи правопреемства, когда бенефициар по договору является наследником передающего лица /например, при наследовании между супругами/. В актив наследства включается и право по ст. 87 «Закона об обязательствах и договорах», и при наступления этих гипотетических обстоятельств наследник-бенефициар получит право требовать расторжения договора в судебном порядке, если для этого будут существовать и прочие предпосылки.
- Мы должны обратить внимание и на расторжение договора о предоставлении содержания и ухода, а также на последствия подобного расторжения. Верховный суд в своем толковательном решении склоняется к мнению, что расторжение подобных договоров имеет обратную силу. Это означает, что расторжение договора происходит согласно ст. 87, пар. 3 «Закона об обязательствах и договорах», и при его расторжении стороны согласно ст. 88, пар. 1 обязаны восстановить ситуация в том виде, какой она была перед заключением договора, при этом каждая из сторон должна вернуть другой то, что она получила по договору. Согласно обратному действию для передающего объект недвижимости существует возможность получения /возвращения себе/ переданного объекта. В этой связи суд не может в служебном порядке, без прошения сторон высказаться по вопросу о возвращении выгод, которыми обменялись стороны, в связи с расторжением договора из-за невыполнения обязательств. При расторжении двустороннего договора отданное сторонами может быть возвращено, если субъективное право было осуществлено его носителем – т.е. каждая из сторон должна потребовать от суда возвращения того, что она предоставила при выполнении и в связи с выполнением своих обязательств по договору о предоставлении содержания и ухода.
- Другая характерная особенность договора о предоставлении содержания и ухода проявляется в случае его прекращения. Прекратительное действие договора наступает со смертью передающего и/или бенефициара (получателя объекта недвижимости). Смерть приобретателя (получателя) по договору о предоставлении содержания и ухода также поднимает некоторые важные вопросы, и в этой связи следует иметь в виду, что действия по обеспечению содержания и ухода являются замещаемыми, и их может совершать любое другое лицо. Поэтому допускается, что в случае смерти приобретателя последнего могут заместить его правопреемники. В этом случае речь идет о праве и возможности наследников продолжить выполнение, а не об их обязательстве.
- Другая важная особенность связана со случаями, когда передающий заключил договор с учетом конкретных личных качеств приобретателя, а также когда было специально оговорено, что при выполнении обязательств должника последнего не могут замещать другие лица. В этом случае смерть приобретателя является основанием для прекращения договора.
- В отличие от дарения /и подобно купле-продаже/ объект недвижимости, приобретенный во время брака одним из супругов в обмен на обещание обеспечивать содержание и уход, становится собственностью обоих супругов.
Ввиду специфики материи и индивидуальности каждого конкретного случая для обычного человека выбор подходящей правовой формы (вида сделки) – это сложная и ответственная задача. Вот почему мы, адвокаты ID Law office, могли бы предоставить Вам необходимую консультацию при принятии решения по поводу вида сделки, а также помочь при ее реализации.
Настоящая статья не является юридической консультацией, а представляет теоретическую разработку конкретного правового вопроса. ID Law office не несет ответственность в случае неправильного понимания информации, содержащейся в настоящей статье.
Содержание настоящего сайта является собственностью ID Law office, и защищено согласно Закону об авторском праве. ID Law office владеет правом собственности на все статьи, логотипы и фирменные наименования, показанные на страницах настоящего сайта, при этом никакая часть настоящего сайта и содержащейся в нем информации не может копироваться, распространяться, дублироваться, скачиваться, модифицироваться, адаптироваться, использоваться целиком или частично в каком-либо виде без письменного согласия конторы ID Law office.
ID Law office сохраняет за собой право предъявить судебный иск в случае нарушения авторских прав.