Наша контора предлагает правовое содействие и представительство перед судебным исполнителем в связи с приобретением объекта недвижимости на публичных торгах. Дополнительная информация о том, что собой представляет процедура проведения публичных торгов судьей-исполнителем, о предоставляемых нашей конторой услугах и возможных проблемах, с которыми Вы можете столкнуться, представлена ниже.

Покупка объекта недвижимости

на публичных торгах у судьи-исполнителя

 Наша юридическая контора может похвалится богатым опытом в содействии и представительстве клиентов, которые решили приобрести недвижимость, продаваемую с публичных торгов. В настоящей статье вкратце описано, какие шаги следует предпринять при покупке недвижимости на публичных торгах, на что следует обратить внимание, и каковы возможные риски при покупке такого рода имущества. Чаще всего наши клиенты уже знают, что понравившийся им объект недвижимости будет продаваться /или уже продается/ на торгах, организованных частным или государственным судьей-исполнителем или синдиком. Последующие этапы покупки объекта недвижимости на публичных торгах таковы:

  1. Организация осмотра объекта. Наша контора связывается с соответствующим судьей-исполнителем, и мы договариваемся об организации осмотра для нашего клиента. После осмотра клиент подтверждает свое желание и намерение приобрести объект недвижимости.
  2. Мы проверяем и изучаем документы, связанные с продажей. Мы проводим ознакомление с объявлением о продаже, которое содержит ряд важных деталей, как то: описание объекта; информацию о собственнике; размер стартовой цены; крайний срок внесения публичных предложений; информацию о том, когда и где будут вскрываться конверты с публичными предложениями; наложены ли на недвижимость ипотеки, аресты, иные ограниченные имущественные права, как, например, право пользования, право прохода. Не всегда вся эта информация содержится в объявлении, ввиду чего мы проводим проверку по делу и по объекту в соответствующей Службе по регистрации. Покупателю следует знать, что приобретение объекта недвижимости с наложенной ипотекой или арестом не является проблемой, т.к. после приобретения недвижимости эти обременения автоматически удаляются, а клиент получает объект недвижимости без них. Однако, это правило не касается таких имущественных обременений, как право на строительство, право прохода, право на надстройку и пристройку, зарегистрированные договора аренды, а также право пользования, ЕСЛИ последние были учреждены собственником объекта недвижимости до учреждения ипотеки или наложения ареста. Т.е. покупка объекта недвижимости на публичных торгах не означает, что все обременения исчезнут; будут удалены только ипотеки и аресты. После того, как мы будем располагать всей этой информацией и убедимся, что не существует препятствий для приобретения объекта нашим клиентом, мы переходим к следующему этапу.
  3. Подготовка и внесение публичных предложений. Клиент должен внести задаток в размере 10 % от продажной цены на банковский счет, указанный судьей-исполнителем. В предложении указывается предложенная кандидатом продажная цена, которая описывается цифрами и буквами, предложение вкладывается в конверт, который после запечатывается. Цена предложения не может быть ниже продажной цены, указанной в объявлении.
  4. Конверты с публичными предложениями вскрываются в указанный в объявлении день и на указанном месте. Лицо, указавшее самую высокую сумму, объявляется покупателем, после чего согласно ст. 492 пар. 2 Гражданско-процессуальному кодексу лица, присутствующие на публичных торгах, имеют право устно предложить более высокую цену. Покупателем объявляется лицо, предложившее самую высокую цену.
  5. В течение одной недели после окончания торгов покупатель должен внести предложенную им цену, удержав уже оплаченный задаток. В том случае, если наш клиент откажется оплатить продажную цену, он теряет внесенный задаток. Однако, если покупателем был объявлен другой участник торгов, мы советуем клиенту выждать и проверить, внесет ли этот участник продажную цену, и если не внесет, то покупателем будет объявлен участник со следующим по величине публичным предложением. Участники, которые не были объявлены покупателями, получают обратно оплаченные 10% задатки.
  6. После того, как оплата будет сделана, после истечения сроков судебных возражений по поводу действий судьи-исполнителя или если подобные возражения не были приняты судом, судья-исполнитель выдает Постановление о возложении, которое регистрируется в соответствующей службе по регистрации, и этот документ удостоверяет тот факт, что у объекта появился новый владелец. Кроме продажной цены покупатель должен также оплатить местный налог за приобретение объекта недвижимости, гонорар судебного исполнителя, а также сбор за регистрацию в Службе по регистрации. Если Постановление о возложении не будет обжаловано, то после его вступления в силу процесс приобретения объекта недвижимости на публичных торгах у судьи-исполнителя будет завершен.

 Возможные проблемы:

  • Часть имущественных обременений продолжают действовать в отношении объекта недвижимости даже после продажи, т.е. после того, как у объекта появился новый собственник /см. Т. 2 выше/.
  • Претензии третьих лиц в отношении продаваемого объекта не исчезают и остаются в силе.
  • Должники – бывшие владельцы объекта иногда все еще живут в нем, и таким образом вступление во владение затрудняется. В таком случае необходимо запросить ввод нового собственника во владение судьей исполнителем, за которую услугу необходимо заплатить дополнительный сбор в размере 1% от стоимости объекта.
  • Могут существовать претензии третьих лиц в отношении объекта и самой процедуры по публичной продаже. Не случайно в т. 6 выше несколько раз упоминается слово „возражение”. Несмотря на то, что законодатель попытался сократить сроки и основания для возражений, наша контора сталкивалась с продажами, возражения по которым отняли несколько лет. Проблема в этих случаях заключалась в том, что покупатель заплатил стоимость объекта, а из-за возражений не стал собственником.
  • Представляет ли продаваемый объект несеквестируемый объект /вещь, не подлежащую продаже/ согласно Гражданско-процессуальному кодексу Болгарии. Право бывшего собственника утверждать подобное исчезает при выдаче Постановления о возложении. Проблема в том, что покупатель оплатил стоимость объекта, а из-за текущих возражений все еще не стал его собственником.

 Мы, адвокаты конторы ID Law office, можем оказать Вам полное содействие и помочь пройти через все вышеуказанные шаги, максимально защитив Ваши интересы, защитив Вас от возможных рисков, а их, как мы описали выше, совсем не мало.

Настоящая статья не является юридической консультацией, а представляет теоретическую разработку конкретного правового вопроса. ID Law office не несет ответственность в случае неправильного понимания информации, содержащейся в настоящей статье.

Содержание настоящего сайта является собственностью ID Law office, и защищено согласно Закону об авторском праве. ID Law office владеет правом собственности на все статьи, логотипы и фирменные наименования, показанные на страницах настоящего сайта, при этом никакая часть настоящего сайта и содержащейся в нем информации не может копироваться, распространяться, дублироваться, скачиваться, модифицироваться, адаптироваться, использоваться целиком или частично в каком-либо виде без письменного согласия конторы ID Law office.

IDLaw office сохраняет за собой право предъявить судебный иск в случае нарушения авторских прав.